mieszkanie

Porady:

Oprocentowanie kredytów mieszkaniowych - marża, WIBOR, EURIBOR

Zaciągając kredyt mieszkaniowy musimy liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów z tym związanych. Żaden bank nie udzieli nam kredytu z zerowym oprocentowaniem, marżą i prowizją. Bank jest nastawiony na zysk, dlatego też bardzo uważnie ustala wszelkie koszty kredytowe dla klientów. Większość z nas przy porównywaniu kredytów mieszkaniowych bierze pod uwagę tylko i wyłącznie oprocentowanie, tymczasem na koszty kredytowe w dużej mierze wpływa jeszcze marża i prowizja. Trzeba też podkreślić, że występują spore różnice w zakresie oprocentowania nominalnego kredytu, a tzw. oprocentowania RRSO. Na czym to polega? Czym są wskaźniki WIBOR, LIBOR i EURIBOR?

 

Koszty kredytu

 

Podstawowym kosztem w każdym kredycie, nie tylko mieszkaniowym, jest oczywiście oprocentowanie. Generalnie, jego wysokość w połączeniu z długością spłaty kredytu decyduje o tym, jakie odsetki będziemy spłacać co miesiąc bankowi.

 

Warto podkreślić, że w każdym przypadku w ofertach kredytów mieszkaniowych oprocentowanie podawane jest w skali roku. Raty kredytu kredytobiorca spłaca co miesiąc, a są one złożone z części kapitałowej i odsetek, naliczanych od kwoty kapitału pozostałego do spłaty. Bank stosuje roczną stopę procentową proporcjonalnie do ilości dni w danym miesiącu. Obliczając oprocentowanie w stosunku rocznym przyjmuje się ilość dni w roku równą 365 dni.

 

Klient banku może spłacać kredyt w ratach o równej wysokości w całym okresie kredytowania, albo w ratach malejących. Rata równa posiada stałą wysokość, zaś w ratach malejących wyłącznym stałym elementem jest wysokość spłacanego co miesiąc kapitału. Stosunkowo tańszy jest kredyt spłacany w ratach malejących, jako że sukcesywnie, z miesiąca na miesiąc maleje wysokość spłacanych przez kredytobiorcę odsetek.

Najczęściej banki przy określaniu oprocentowania kredytu mieszkaniowego stosują zasadę oprocentowania zmiennego. Co to oznacza? Otóż, biorą one za podstawę stawki rynkowe wskaźników WIBOR, LIBOR i EURIBOR. Stawki te są zmienne w czasie, a ich zmiany mogą następować co miesiąc, kwartał albo co pół roku. Wówczas to bank dokonuje aktualizacji oprocentowania kredytu. Ma on obowiązek jednoczesnego przesłania kredytobiorcy nowego harmonogramu spłaty rat kredytowych. Oprocentowanie zmienne może być zależne równocześnie od wysokości stopy bazowej ustalanej wewnętrznie przez zarząd banku.

Niestety, w takim przypadku może się zdarzyć tak, że stopy procentowe na rynku będą spadać, ale kredyt nie będzie jednocześnie tanieć. Kiedy o oprocentowania decyduje bank nie możemy być pewni tego, jakie raty kredytowe przyjdzie nam płacić w przyszłości. Na szczęście, silna konkurencja w segmencie kredytów mieszkaniowych powinna skutecznie zapobiec jakimkolwiek nadużyciom banków.

WIBOR

Jest to wysokość oprocentowania wszelkich pożyczek, które udzielane są na polskim rynku międzybankowym. Wskaźnik ten funkcjonuje od 1991 roku, czyli już od 20 lat i na jego podstawie banki często ustalają oprocentowanie swoich kredytów dla klientów. WIBOR jest skrótem od angielskiego wyrażenia „Warsaw Interbank Offered Rate”.

W chwili obecnej stawka WIBOR jest aktualizowana codziennie. Wylicza się go na podstawie ofert złożonych przez banki, po uprzednim odrzuceniu dwóch najwyższych i dwóch najniższych wielkości. Generalnie, należy powiedzieć, że WIBOR oznacza stawkę, po jakiej banki są skłonne udzielić pomiędzy sobą pożyczek. Najczęściej w przypadku wyliczania oprocentowania kredytów mieszkaniowych wykorzystywany jest WIBOR 6-miesięczny.

LIBOR

Stanowi on pierwowzór wskaźnika oprocentowania dla WIBOR. LIBOR, czyli „London Interbank Offer Rate”, jest to stopa procentowa kredytów udzielanych na rynku międzybankowym, ale odnosi się ona wyłącznie do rynku londyńskiego. Wyznacza się ją na podstawie ofert złożonych przez 4 główne banki, a mianowicie: Bankers Trust, Bank of Tokyo, Barclays oraz National Westminster.

LIBOR wykorzystywany jest dookreślania oprocentowania niektórych kredytów lub depozytów na polskim rynku. Niemniej jednak, ma on na ogół niższą wartość niż WIBOR i najczęściej stosowany jest do wyliczania oprocentowania nominalnego w przypadku walutowych kredytów mieszkaniowych.

EURIBOR

Jest to wskaźnik „Euro Interbank Offered Rate”, czyli stopa procentowa kredytów udzielanych w strefie euro na rynku międzybankowym. Jego wysokość wynika ze średnich notowań z 57 banków strefy euro. EURIBOR ustalany jest przez Federation Bancaire de L`Union Europeenne mieszczącym się w Brukseli. Niekiedy wysokość oprocentowania kredytu mieszkaniowego w Polsce może być powiązana ze wskaźnikiem EURIBOR.

Oprocentowanie nominalne

Jest to wartość pokazująca oprocentowanie kwoty głównej kredytu lub pożyczki, czyli oprocentowanie kapitału, jaki uzyskujemy z banku. Trzeba wiedzieć, że rzeczywisty koszt kredytu może być o wiele wyższy. Jednocześnie oprocentowanie nominalne nie może być wyższe od odsetek maksymalnych, które z kolei nie mogą przekroczyć 4-krotności wartości obowiązującej stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego.

Oprocentowanie RRSO

RRSO to skrót od rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania kredytu. Oprocentowanie to odzwierciedla relację zachodzącą pomiędzy całkowitymi kosztami, jakie ponoszone są przez kredytobiorcę, a kwotą uzyskanego w banku kredytu. Oznacza to, że oprocentowanie RRSO ujmuje nie tylko koszty odsetek należnych bankowi, ale również takie części składowe jak:

  • Opłata przygotowawcza,

  • Dodatkowe opłaty.

Przy obliczaniu stopy oprocentowania RRSO bierze się pod uwagę różnorodne koszty kredytowe, jakie precyzyjnie określa ustawa o kredycie konsumenckim. Z uwagi na to, niezależnie od banku, w którym zaciągamy kredyt, zasady wyliczania RRSO będą identyczne, ale nie oznacza to, że RRSO będzie takie samo. W rzeczywistości rozpiętość tej stopy oprocentowania może wynosić od 20 do 40%.

Marża banku

Oprócz oprocentowania, kosztem kredytu mieszkaniowego dla kredytobiorcy jest dodatkowo marża banku. Warto powiedzieć, że klient ma możliwość negocjowania z bankiem wysokości marży przy kredycie mieszkaniowym. Najczęściej, marża banku jest niższa, jeśli klient