mieszkanie

Porady:

pomoc

Koszty związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego

Decydując się na zaciągnięcie w banku kredytu hipotecznego każdy wnioskodawca znakomicie zdaje sobie sprawę z tego, że będzie musiał ponieść w związku z tym pewne koszty na rzecz banku. Najczęściej w tym względzie mówi się głównie o oprocentowaniu kredytu. Niemniej jednak, warto podkreślić, że to nie wszystkie opłaty, z jakimi musimy się zmierzyć zaciągając kredyt hipoteczny.

Koszty około kredytowe

W związku z zaciągnięciem kredytu hipotecznego klient musi się liczyć z koniecznością poniesienia szeregu kosztów tzw. około kredytowych. Zalicza się do nich m.in.:

  • Koszt wyceny nieruchomości – najczęściej wycena kredytowanej nieruchomości jest dokonywana przez rzeczoznawców wskazanych przez bank, w którym staramy się o kredyt. Opłaty za tą usługę są różne, w zależności od miejscowości, w której znajdują się nieruchomości oraz od samego banku. Trzeba podkreślić, że zupełnie inną opłatę przyjdzie nam zapłacić za wycenę mieszkania, a inną za wycenę domu w trakcie budowy. Generalnie, za wycenę mieszkania należy zapłacić w zależności od banku, od 300 do 500 zł.

  • Opłata notarialna – uiszczamy ją w związku ze sporządzaniem przez notariusza aktu notarialnego kupna nieruchomości. Opłata pobierana jest za przygotowanie także dokumentów niezbędnych do wpisu do księgi wieczystej w sądzie. Notariusz sporządza również akt ustanowienia hipoteki, a opłata w tym przypadku uzależniona jest od wysokości wpisu hipotecznego, jeśli jest on mniejszy niż 3000 zł, to opłata wynosi 100 zł. Im wyższy wpis, tym wyższa taksa notarialna. Dodatkowo, od taksy należy opłacić 23% podatek VAT.

  • Opłata sądowa – pobierana za ustanowienie księgi wieczystej oraz późniejsze wpisy do niej, w tym wpis hipoteki. Wynosi ona w chwili obecnej 200 zł.

Ubezpieczenia

Na ogół, banki przy udzielaniu kredytu mieszkaniowego wymagają ubezpieczenia nieruchomości, która kupowana jest z środków uzyskanych z kredytu. Ubezpieczenie nieruchomości to kolejny koszt związany z zaciąganiem kredytu hipotecznego. Do tego, banki wymagają ustanowienia z ubezpieczenia cesji na ich rzecz.

Jeśli wpis do hipoteki nie uprawomocnił się przed udzieleniem kredytu hipotecznego, banki wymagają wykupienia dodatkowego ubezpieczenia pomostowego kredytu. Może ono przybrać formę podwyższenia stopy procentowej kredytu w tym okresie o ustaloną wielkość. Nie jest to duża kwota, ale i tak podwyższa koszty związane z kredytem. Jej wysokość ustalana jest w zależności od kwoty zaciągniętego kredytu albo w postaci podwyższonej marży bankowej do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Na koniec, bank może wymóc na kliencie konieczność wykupienia do kredytu hipotecznego, własnego ubezpieczenia na życie. Dzięki cesji praw z polisy ubezpieczeniowej bank ma gwarancję spłaty kredytu przez towarzystwo ubezpieczeniowe, na wypadek śmierci albo trwałego kalectwa kredytobiorcy.

Prowizja banku

Oferty banków dotyczące kredytów hipotecznych mogą w sposób znaczący różnić się pod względem oferowanej prowizji bankowej za udzielenie kredytu. Jej wysokość mieści się w granicach od 0 do 2% kwoty kredytu, o jaką ubiega się wnioskodawca. Koszt ten jest konieczny do poniesienia, chyba że uda nam się skorzystać z promocji na zerową prowizję bankową. W przypadku kredytu hipotecznego, prowizji bankowej nie można doliczyć do kwoty kredytu i spłacać w ratach. Wysokość prowizji bankowej można negocjować.

Zdecydowana większość banków udziela kredytów nawet na ponad 100% wartości nieruchomości, z tym że powyżej 80% klient zmuszony jest zapłacić za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, albo jego braku. Koszt ubezpieczenia niskiego wkładu podawany jest najczęściej jako stawka 3- lub 5-letnia i średnio wynosi ona mniej więcej 3,5% brakującej kwoty do wymaganego minimalnego poziomu wkładu własnego.

Prowizja za wcześniejszą spłatę

Jeśli kredytobiorca zdecyduje się w czasie trwania okresu spłaty kredytu na uregulowanie całego swojego zobowiązania wobec banku, może on być zmuszonym do zapłaty prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu, zakładając, że kredyt hipoteczny opiewać będzie na kwotę wyższą niż 80 tys. zł. Przy takich kredytach prowizja za wcześniejszą spłatę nie może być naliczana, o czym mówi ustawa o kredycie konsumenckim.

Prowizja za przewalutowanie kredytu

Bank najczęściej pobiera pewne opłaty za przewalutowanie kredytu. Czasem, w ramach promocji jedna zmiana waluty, w której wyrażony jest kredyt i w której są spłacane raty miesięczne, może być darmowa.

Spread walutowy

Ten dodatkowy koszt kredytowy dotyczy wyłącznie walutowych kredytów hipotecznych. Jest to różnica między kursem wypłaty kredytu a kursem, po jakim spłacamy raty miesięczne. Może on nawet osiągnąć wysokość 5%.

Opłata za promesę kredytową

Promesa kredytowa jest to przyrzeczenie banku, że kredytobiorca otrzyma kredyt w określonej wysokości. Czasem taka promesa jest niezbędna do zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza. Opłata ta może wynieść np. 100, 150, czy nawet 300 zł.

Podsumowanie

Dokonując kalkulacji kosztów kredytu hipotecznego nie możemy brać pod uwagę wyłącznie tak oczywistych rzeczy, jak oprocentowanie, czy marża bankowa. Do tego, jak zostało wykazane w niniejszym artykule, trzeba doliczyć szereg opłat dodatkowych, związanych z kredytem i kwestiami około kredytowymi.