mieszkanie

Porady:

Budujemy własny ranking kredytów hipotecznych. Na co zwracać uwagę wybierając najlepszy kredyt?

Który z banków oferuje najlepszy kredyt hipoteczny? Choć media oraz analitycy prześcigają się w układaniu cyklicznych rankingów kredytów, akurat w przypadku kredytów hipotecznych na zakup czy budowę nieruchomości rankingi te mogą mieć wyłącznie charakter poglądowy. Kredyt hipoteczny to produkt bankowy szyty na miarę klienta i bardzo dużo zmiennych zależy od tego, kto zaciąga kredyt, mniej zaś od tego, kto go oferuje.

Nie znaczy to, że osoby, które szukają kredytu na zakup mieszkania, czy budowę domu, nie powinny śledzić rankingów kredytów mieszkaniowych - jak inaczej można wyrobić sobie wstępny pogląd, które z ponad dwudziestu banków brać pod uwagę przy składaniu wniosku? Nawet jeśli zamierzamy starać się o kredyt za pośrednictwem jednej z firm doradczych na pewno nie zaszkodzi mieć własne zdanie na temat tropu poszukiwań najkorzystniejszej dla nas oferty kredytowej. Chodzi w końcu o nasze pieniądze, i to liczone w setkach tysięcy złotych!

Jakie parametry oceniane są w rankingach kredytów i jakie musi brać pod uwagę każdy, kto o kredyt hipoteczny się ubiega?

kredyty Po pierwsze, dostępność. Niektóre banki oferują bardzo dobre warunki kredytu - niską marżę, zerową prowizję, niewielką liczbę wymaganych ubezpieczeń - ale swoją ofertę kierują wyłącznie w stosunku do klientów, którzy mogą się wykazać bardzo wysokimi dochodami. Zwłaszcza w przypadku kredytów walutowych nierzadko jest to poziom 10, czasem nawet 12 tysięcy złotych dochodu głównego kredytobiorcy. Inne banki niechętnym okiem patrzą na inne, poza umową o pracę - najlepiej na czas nieokreślony - źródła dochodu. Jeszcze inne dyskwalifikują klientów, którym zdarzyły się nawet sporadyczne opóźnienia w spłacie innych zobowiązań.

Pierwsze pytanie, jakie powinien sobie postawić każdy, kto szuka kredytu hipotecznego brzmi: który bank pozytywnie rozpatrzy mój wniosek? Kluczowe znaczenie ma tu wstępna analiza zdolności kredytowej klienta - kalkulatory banków różnią się między sobą w sposób tak znaczący, że klientka która w banku X ma szansę na bardzo dobre warunki kredytu, do banku Y w ogóle nie ma po co składać wniosku - bo bank np. nie wlicza do średniej dochodów z zasiłku macierzyńskiego czy zwolnienia lekarskiego w okresie ciąży. Na szczęście, zdecydowana większość klientów może wybierać przynajmniej z kilku banków - które zaoferują im kredyt na rozsądnych, konkurencyjnych warunkach. Czas więc postawić kolejne pytania i wziąć pod uwagę następne kryteria oceny ofert bankowych dające nam ranking kredytów hipotecznych.

Na pierwsze miejsce wysuwa się tu oprocentowanie kredytu - czyli przede wszystkim marża. Gdy zaciągamy kredyt na kilkanaście i więcej lat ma ona znaczenie podstawowe dla kosztów kredytu. Jeśli nastawiamy się, że zaciągnięty kredyt będziemy do końca spłacać w jednym banku przez co najmniej 20 lat, dużo mniejsze znaczenie ma prowizja, którą bank chce za przyznanie kredytu. Jeśli bank oferuje bardzo atrakcyjną marżę, warto zapłacić niewielką (1-2 procentową) prowizję, niż wybrać bank który rezygnuje z prowizji, ale proponuje nawet niewiele wyższą marżę.

Gdy analizujemy koszty kredytu do naszego rankingu, nie możemy jednak poprzestać na marży i prowizji. Musimy wziąć pod uwagę wszystkie ubezpieczenia i opłaty, jakich wymaga bank. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to standard - ale w niektórych bankach za niski wkład własny uznawany jest nawet wkład 25 proc., w innych - wystarczy mieć 10 procent, by tego ubezpieczenia nie płacić. Ubezpieczenie nieruchomości to standard, podobnie jak ubezpieczenie pomostowe do czasu ustanowienia hipoteki - ale już dodatkowe polisy (np. od utraty źródeł dochodu) często służą jedynie mnożeniu kosztów, a faktycznie klientom nie dają realnej ochrony.

Koszty kredytu hipotecznego to również cross-selling, czyli wszystkie dodatkowe produkty, jakie bank nam oferuje w pakiecie z kredytem hipotecznym. Choć kilka lat temu Urząd Kontroli Konkurencji i Konsumentów uznał takie praktyki za naganne, banki nie zmieniły praktyki - na najlepsze warunki kredytu mogą liczyć ci, którzy kupią od banku kartę kredytową, założą lokatę, otworzą linię debetową w koncie osobistym.

Kolejnym kryterium, ważnym z punktu widzenia przynajmniej niektórych kredytobiorców jest elastyczność banku, gdy zachodzą nieprzewidziane sytuacje mając już kredyt mieszkaniowy. Z jednej strony może to być chęć przedterminowej spłaty kredytu - banki zwykle zastrzegają sobie prawo pobrania prowizji (1-2 proc. kwoty kredytu) przy spłacie przed upływem trzech lat. Są jednak i takie, w których zarówno nadpłacanie kredytu jak i jego całkowita wcześniejsza spłata są zupełnie darmowe.

Z drugiej strony, klient może szukać banku, który oferuje możliwość zawieszenia czasowego spłaty rat kredytu hipotecznego, gdy zachodzą nieprzewidziane okoliczności - zobowiązanie zaciągane na kilkadziesiąt lat jest obarczone sporym ryzykiem niewiadomej, i niektórzy czują się bardziej komfortowo gdy wiedzą, że istnieje możliwość poproszenia o wakacje kredytowe.

Ostatnim, choć wcale nie najmniej ważnym kryterium, jest szybkość z jaką bank rozpatruje wnioski i wydaje decyzje kredytowe. Są banki, które uwijają się z tym w ciągu kilku dni, są takie w których procedura trwa tygodniami - tymczasem od podpisania umowy przedwstępnej do sfinalizowania transakcji kupujący ma zazwyczaj miesiąc, rzadziej - tydzień lub dwa więcej. Terminowość banku ma tutaj ogromne znaczenie.

Poniżej porównywarka kredytów, która online tworzy ranking najlepszych kredytów hipotecznych posortowany wg wysokości raty kredytu: